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巴音郭楞蒙古自治州新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）

第一章 总则

第一条  为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规和《住房和城乡建设部 人民银行 金融监管会关于规范商品房预售资金监管的意见》《中国金融监管会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》相关要求，结合巴州实际，制定本实施细则。

第二条  凡在巴州各县市（开发区）行政范围内批准预售的商品房项目，其预售资金的缴存、使用和监督管理，适用本细则。

第三条  本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设中、已取得《商品房预售许可证》的商品房预售给购房人，由购房人按照预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

第四条  商品房预售资金监督管理，遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

第五条  巴州住房和城乡建设局（以下简称主管部门）负责指导、协调、监督检查全州范围内商品房预售资金监管政策的具体实施，牵头建立健全商品房预售资金管理信息系统。

各县市住房和城乡建设局、开发区规划建设局（以下简称监管机构）负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，并对违法违规行为进行处理。

人民银行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

金融监管部门负责对商业银行预售资金监管的规范性和合规性进行监督检查。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

第二章、预售资金监管系统

第六条  巴州各县市（开发区）均通过新建商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统），推进房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统数据共享。监管系统对新建商品房监管额度内预售资金实施网络化管理，推行资金使用申请、审核、拨付全程网上办理。

监管系统必须与交易系统的预售商品房网签备案相关联，做到监管资金以楼栋为基础，以套为单位关联，网签合同须注明监管银行、监管账户、监管账号。

通过系统建立预售资金监管预警机制，实时监控预售资金进出账异常情况。

第三章  预售资金监管银行及账户

第七条  监管机构会同属地人民银行分支机构、金融监管部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）。监管机构应通过各县（市、区）政府门户网对监管银行予以公示并向主管部门报备。违反本细则相关规定的监管银行，不能继续作为监管银行。

第八条  开发企业申请商品房预售许可前，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行开设有“预售资金监管专户”字样的监管账户，账户性质必须为专户。开通网上银行的监管账户，仅可以办理查询业务，不得开通企业网上转账等业务，确保专款专用。

第九条  开发企业开立监管账户后，应与监管银行确认《商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议）有关信息，监管机构在监管系统内进行确认或退回，退回的应当说明原因。

第十条  监管机构在监管系统确认后，应与监管银行、开发企业签订书面监管协议。协议内容参照《新疆维吾尔自治区商品房预售资金监管协议示范文本》，要明确监管机构和监管银行对提取的资金用途核实职责，由监管银行快捷代办拨付。

第十一条  监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及各县市（开发区）政府门户网站进行公示。

第十二条  监管账户一经设立，原则上不允许变更。因特殊原因确需变更的，应当在监管资金入账前，由监管机构、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议。

第四章  预售资金收存和使用管理

第十三条  开发企业应当按照商品房买卖合同网签备案工作要求，及时通过商品房网上签约和合同备案系统完成合同网签，打印交款通知书，协助购房人将房价款全部直接交存至监管账户，并及时为购房人办理商品房买卖合同备案手续。房地产开发企业不得以任何形式使用非监管账户收取房价款。

购房人应当按照商品房买卖合同、交款通知书等约定，将定金、首付款以及其他形式房价款全部直接交存至监管账户。

第十四条  购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应当依据商品房买卖合同网签备案信息，确认首付款已足额交存至监管账户后，按照借款合同约定时间和金额将按揭贷款直接发放至监管账户。

第十五条  为切实保障房地产市场的健康有序发展，有效防范已售项目逾期难交付的风险，所有开发建设项目的每笔预售款中，30%的资金留存作为重点监管资金；其余70%的预售款，房地产开发企业可按非重点监管资金的相关要求申请使用，且该部分资金需专项用于该商品房项目的工程建设。

根据项目所处的不同建设阶段，明确各节点对应的可提取资金比例。具体设置为：主体结构完成二分之一（留存重点监管资金总额度的70%）、主体结构封顶（留存重点监管资金总额度的50%）、主体验收合格（留存重点监管资金总额度的40%）、规划验收合格（留存重点监管资金总额度的30%）、竣工验收备案完成（留存重点监管资金总额度的5%）、首次登记完成后解除全部监管等关键环节，以此作为资金提取的节点依据。

第十六条  开发企业申请使用监管额度内预售资金前，应当向监管机构申请对项目工程形象部位进行现场查勘的，并提交下列资料：

（一）《商品房预售资金监管现场查勘申请表》 。

（二）资金使用节点证明。

（三）施工进度现场照片。

监管机构收到资料后，应当在五个工作日内完成现场查勘。

监管机构应当加强查勘档案资料的管理，并妥善保存查勘记录、施工进度影像等资料。

第十七条 开发企业应在工程形象部位现场查勘合格后申请使用监管额度内预售资金，根据申请款项相关用途提供相应资料：

（一）资金拨付申请表；

（二）法定代表人和经办人身份证明、委托书；

（三）申请施工进度款的，应当提供施工合同和施工单位、监理单位签章的施工进度材料、质量验收记录等证明材料及施工单位、监理单位、房地产开发企业共同出具的资金使用计划。

（四）申请购买建筑材料、设备的，应当提供购销合同以及销售单位、监理单位、房地产开发企业共同出具的资金使用计划；

（五）申请监理费用的，应当提供监理合同以及监理单位、房地产开发企业共同出具的资金使用计划；

（六）申请拨付不可预见费用的，应当提供相关材料。

重复的申请材料，可只提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当上传上次申请用款事项的收款凭证等资料。

第十八条  监管机构在受理开发企业的用款申请后，应当在五个工作日内核实，对符合使用条件的，通过监管系统向监管银行传送同意资金使用通知；有下列情形之一，应当不予下达资金使用通知，并向房地产开发企业反馈理由：

（一）实际用途、收款单位与合同约定不符的；

（二）申请资金超出使用节点或者用款额度的；

（三）其他不符合使用规定的情形。

第十九条  监管银行应当依据监管机构发送的同意资金使用通知，在两个工作日内将资金拨付给通知载明的相关单位。

监管银行应当做好监管账户监控，发现开发企业存在违规挪用监管额度内预售资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构，监管机构要及时作出处理。

第二十条  开发企业可以用商业银行出具的保函等额替换监管额度内预售资金。保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

开发企业有以下行为的，监管机构依法三年内不得办理其保函等额置换监管资金业务：

（一）使用非监管账户收存预售资金的；

（二）提供虚假证明材料申请支取重点监管资金的；

（三）未按规定使用预售资金的。

第二十一条  工程进度未达拨付节点，但开发企业确需提前支取监管额度内预售资金支付农民工工资的，经项目所在人社部门核实情况并书面申请，监管机构可以予以支持。

第二十二条  在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调监管额度内预售资金。

第二十三条  有关部门对监管账户内预售资金进行冻结或者扣划的，监管银行应当向有关部门说明监管账户和监管额度内预售资金的性质，并及时向监管机构提供相关执行信息。

第五章  监管协议解除、注销、变更

第二十四条  开发企业完成不动产首次登记后，应当向监管机构申请解除对监管账户监管，提交下列资料。

（一）《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付申请表》；

（二）不动产首次登记证明；

（三）授权委托书；

（四）经办人身份证明；

（五）其他。

监管机构收到资料后1个工作日内解除监管，向开发企业出具《商品房预售资金监管协议解除及余额拨付通知书》，开发企业到监管银行办理相关手续。

第二十五条  监管项目办理不动产首次登记后，开发企业办理解除监管业务的，应当向监管机构提交以下资料：

（一）《商品房预售资金监管账户注销申请表》；

（二）不动产首次登记证明；

（三）经办人身份证明；

（四）委托书；

（五）其他。

监管机构收到资料后一个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管账户注销通知书》，开发企业到监管银行办理相关手续。

第二十六条  开发企业更名、监管账户开户行更名，应向监管机构提交下列资料：

（一）《商品房预售资金监管账户变更申请表》；

（二）监管银行出具更名后的支行名称或账号变更证明文件；

（三）相关行政管理部门出具的企业名称变更证明文件；

（四）提供原《商品房预售资金监管账户建立通知书》；

（五）企业营业执照；

（六）经办人身份证明；

（七）委托书；

（八）其他。

监管机构收到资料后一个工作日内向开发企业出具《商品房预售资金监管账户变更通知书》，并按照本实施细则规定重新签订《监管协议》。

第六章  不明资金处理

第二十七条  购房人未按规定方式交存购房款，或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回监管账户形成的不明入账，开发企业应当配合监管银行在三个工作日内予以划分确认，完成划分后开发企业方可使用该部分资金。

第七章  银行账务冲正

第二十八条  开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户，造成应纳入监管的资金与实际缴入监管账户的资金不符时，开发企业应办理银行账务冲正业务，需向监管机构提交下列资料：

（一）《商品房预售资金监管冲正申请表》；

（二）预售资金错误划入监管账户的证明文件；

（三）企业营业执照；

（四）授权委托书；

（五）经办人身份证明；

（六）其他。

监管机构收到资料后1个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》，开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》到监管银行办理相关手续。

第八章  网签撤销退款

第二十九条  购房人与开发企业按照规定办理相关退房手续的，由开发企业自行结算退款，购房款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还购房款后，开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的监管资金（监管资金额度达到拨付节点的，不予拨付），并提交以下资料：

（一）《商品房预售资金监管网签撤销退款申请表》；

（二）经办人身份证明；

（三）购房人身份证明；

（四）委托书；

（五）其他。

监管机构收到资料后2个工作日内，向开发企业出具《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》，开发企业持《商品房预售资金监管网签撤销退款通知书》到监管银行办理相关手续。

第九章  违规行为处理

第三十条  开发企业有下列行为之一的，由监管机构责令限期改正，并可按照三方协议约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，监管机构按照有关规定予以处理，记入房地产开发企业信用档案，向社会公示：

（一）未按照规定将新建商品房预售资金存入监管账户的；

（二）未按照规定使用监管额度内预售资金的；

（三）未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的；

（四）监管额度内预售资金被集团公司抽调的。

第三十一条  对违规企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人，由主管部门依据《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（国办发〔2020〕49号）和《全国公共信用信息目录》有关规定，归集相关公共信用信息并向相关信用平台推送，记入相关主体的信用记录。

第三十二条  监管银行不得擅自扣划预售账户内资金，如违反规定擅自拨付商品房预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应的赔偿责任。对监管银行违反本《细则》规定的，由人民银行和金融监管部门约谈委托监管银行负责人，进行公开通报，按照有关规定进行处罚。情节严重的，由监管机构取消其委托监管银行的资格。

第三十三条  监管银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与监管机构进行对账，发现开发企业存在违规挪用或套取监管资金问题的，应当停止拨付资金，并将违规情况及时抄告属地人民银行、金融监管部门。住建、人民银行及金融监管部门要落实各自责任，强化协同配合，形成监管合力，严厉查处抽调、擅自扣划、违规挪用监管账户内资金等违规行为。

第三十四条  监管机构对商品房预售资金进入监管账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查，委托监管银行和开发企业必须积极主动配合。同时应每月将账户监管情况上报市住房和城乡建设局。

第三十五条  对在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的主管部门、监管机构的工作人员，依法依规予以处理。

第三十六条  新建商品房预售资金监管过程中，其他相关单位或者个人存在违法、违规行为的，应当依法追究相应经济、法律责任。

第十章  附    则

第三十七条  本办法自202X年X月X日起施行，有效期为X年。本办法施行前已取得预售许可的房地产开发项目的预售资金监管工作按照原有关规定执行。