政府信息公开

关于征求意见的函

各县市住房和城乡建设（房地产）局、库尔勒市城乡规划管理局、库尔勒经济技术开发区建设局，各县市发改委、财政局，各县市街道办事处、社区等相关单位： 

为规范全州物业服务管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，加强巴州地区住宅小区物业管理，强化小区公共管理和服务，改善人民群众生活和工作环境，促进社会和谐进步，进一步提升广大居民的幸福感和满意度。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及《自治州物业物业管理实施细则》等法律法规政策规定，按照州人民政府工作要求，巴州住建局起草《关于巴州地区住宅小区物业服务全覆盖的实施意见（征求意见稿）》（电子版从巴音郭楞蒙古自治州政府信息公开（http://zwgk.xjbz.gov.cn/JJ031/）巴州住建局文件专栏下载。现将初稿发给你们，请将意见建议在9月20日前以书面和电子版的形式报送巴州住建局房地产市场监管科，电子邮箱：bfk2613533@163.com。

联系人：杨毅，  联系电话：2613533、2613528（传真）

附件：《关于巴州地区住宅小区物业服务全覆盖的实施意见（征求意见稿）》                                 

巴州住房和城乡建设局

                            2013年9月9日

附件：

关于巴州地区住宅小区物业服务

全覆盖的实施意见

（征求意见稿）

为规范全州物业服务管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，加强巴州地区住宅小区物业服务，强化小区公共管理和服务，改善人民群众生活和工作环境，促进社会和谐进步，进一步提升广大居民的幸福感和满意度。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及《自治州物业物业管理实施细则》等法律法规政策规定，结合巴州工作实际，特提出如下实施意见。

一、指导思想及基本原则

（一）指导思想

坚持以科学发展观为指导，创新物业服务的体制和机制，理顺社区建设、物业服务、业主自治之间的关系，构建“统一领导、分级负责、条块结合、综合协调”的物业服务新体制，充分发挥街道和社区作用，把物业服务纳入社区管理体系，强化住宅小区物业服务工作，促进物业服务行业向社会化、市场化、专业化、规范化发展，及时化解物业服务领域的各类矛盾问题，提高服务质量，推进长效管理，提升社会和居民对物业管理的满意度，实现全区域住宅小区物业服务的全覆盖。

（二）基本原则

1、树立“大物管”理念。住宅小区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，纳入全区域科学发展考核体系，构建市（县）、街道、社区三级管理网络，建立市（县）物业管理联席会议制度，实行统一领导、统一协调、统一监督、统一考核。

2、建立属地负责机制。明确市（县）住建局是住宅小区物业服务管理全覆盖工作中的管理主体，街道是责任主体，社区是落实主体，综合协调解决住宅小区物业服务中遇到的各类问题。将物业管理工作与社区网格化管理相结合，推行“3+2”工作模式，即在社区居委会、业主委员会、物业服务企业开展工作的基础上，充分发挥楼片长和社区志愿者的协调作用，实现物业管理“资源共享、优势互补、协作互动、共同发展”，真正把物业管理全覆盖工作职责落到实处。

3、因地制宜分类管理。坚持市场化、专业化方向，商品住宅小区推行市场化物业服务；老旧小区通过综合整治改造，积极创造条件向市场化物业服务过渡；暂不具备条件的小区或分散的居住楼、生活大院，由社区代管或业主自治；加强行政管理考核，确保各类住宅小区物业管理“有人管事、有章理事、有钱办事”。

4、坚持有偿服务原则。加大物业管理全覆盖工作宣传力度，分区域、分层次推进物业管理全覆盖工作，逐步转变居民消费观念，切实提高物业费收缴比例，实现契约化管理。

二、工作目标

1、目标：到2014年底，初步建立市（县）、街道、社区三级物业管理体系；全州所有住宅小区物业管理率达100%，实现全覆盖；每年争创自治区级物业管理优秀住宅小区3-4个，州级物业管理示范小区8-10个，市（县）物业管理示范小区若干个。

2、范围：巴州区域城镇规划范围内所有街道的城市建成区。物业服务区由各市（县）根据实际情况划定的由一个物业服务企业统一服务的居住区。库尔勒市一个物业服务区规模在30万平方米为宜，最低不能低于10万平方米。县城物业服务区规模在10万平方米为宜，最低不能低于3万平方米。

3、对象：全州域城区范围内各类住宅、办公及商贸物业，人口规模达1000人或户数达300户的居住生活聚集地，以及分散居住楼、无单位管理的生活大院。

4、标准：按照“封闭式管理，开放式服务”的要求,新建住宅小区全面实行市场化、专业化的物业管理等级服务；暂不具备市场化、专业化运作条件的其他各类小区以及分散的居住楼、生活大院，实行“五个有”的基础性服务，即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有停车管理（以下简称“五个有”，具体标准由各县市住建局制定公布）。

三、分类管理

（一）“专业物业服务”模式。对新建开发住宅小区或条件较好的小区，由业主委员会向社会公开招聘引进专业物业公司开展物业管理。

（二）“社区物业服务部”模式。在管理区域较大、且房屋分散错落的老旧小区或农民集中安置小区及保障性住房小区，推行“社区物业服务部”模式。即在社区居委会指导下，以非营利性经济实体形式向当地民政局申报民办非企业单位，开展小区物业服务。

（三）“业主自治”模式。即在相对封闭的服务区内，推选部分业主代表，由他们自行实施保安保洁及公用设施维护等，或由他们牵头委托专业公司进行管理。

（四）“社区单位共管”模式。即依靠社区自管房单位力量，开展物业管理。

四、区域划分

本办法所称物业服务区域，是指成立一个业主大会、相对独立的、并有一个物业服务企业或者其他服务人员实施统一服务的区域。

1、物业服务管理区域的划分原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围、社区布局、物业的公用设施、建筑规模等确定，并应遵循公用设施资源共享、便于统一管理，有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则。

2、相对完整的居住区或组团应作为一个物业服务区域，住宅区内非住宅应当作为一个物业服务区域。

3、原有建筑规模较小的相邻物业项目遵循规模经营，方便管理的原则，可以将几个物业项目整合为一个物业管理工作区域。原有物业项目内，已分割成两个相对分闭区域，面积在（市10万平方米、县在3万平方米）在明确附属设施管理维护责任的前提下，可以分别划分为两个独立的物业服务区域。

4、新建建设项目，包括分期建设或者有两个以上建设单位共同开发的建设项目，其设置的配套设施共有的，应当划分为一个物业管理区域。但该项目内已自然形成多个相对独立。封闭区域的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，由当地社区管理的情况进行合并或分别划分为不同的物业管理区域。

5、与住宅物业项目相邻的新建单栋商住楼或者非住宅物业及同一个地基基础上的多业主物业，其共有部位、设施和场地，无论是否具有独立设施，均应纳入一个物业服务企业进行服务管理。

五、申请、审批

1、建设单位在办理房屋销售手续前，应当持当地规划行政主管部门审查批准的建设规划设计方案，向县市住建局提出划分物业管理区域的申请，由县市住建局审核后符合条件的向建设单位出具物业管理区域划分意见书。建设单位应当将物业管理区域划分意见书的内容包含在房屋买卖合同中，并在房屋销售现场进行公示。

2、本意见实施前尚未划分物业管理区域，但已按相关规定设立业主委员会并有物业企业接管服务的其所在物业区域原则上维持不变。

经业主大会决定需要调整物业管理区域的，由业主委员会持业主大会决定的书面材料，向县市住建局提出调整物业管理区域的申请，县市住建局应会同街道和社区按照本办法的相关规定，结合实际划分物业管理区域。

3、未成立业主委员会的老旧物业小区，库尔勒面积在5万平方米，各县面积在2万平方米的统一纳入临近的大小区进行统一管理。各物业企业也可自行合并。

六、工作安排

实施住宅小区物业管理实现全覆盖和划区管理是一项长期而紧迫的任务。各县市组织相关部门成立物业管理实现全覆盖和划区管理领导小组，由县市分管领导为组长，协调各部门完成本方案确定的工作内容，实施计划分三个阶段进行。

（一）动员部署阶段（2013年10月1日至12月30日）

由各街道牵头、社区配合，对各自辖区内小区进行全面调查摸底。县市住建局对各街道上报情况进行汇总，制定详细全覆盖实施方案，召开本区域物业管理全覆盖动员大会。

（二）组织实施阶段（2014年1月至9月）

1、完成新建小区、次新小区物业对照标准落实到位。（2014年1月至6月）

各街道根据本实施意见制定各小区细化方案，对新建小区和次新小区按《自治区住宅物业服务标准规范及等级指导性标准》实施全方位物业服务。

    2、完成老旧小区、安置小区、保障性住房小区物业全覆盖。（2014年至9月日）

对老旧小区、安置房、保障性住房小区，根据小区条件，对能实施专业化物业管理的，实施专业化物业管理；对不能完全实施专业化物业管理的，实施社区服务部、业主自治或社区单位共管的多种模式，落实小区“五个有”的基础性有偿服务与管理，实施物业管理全覆盖。

（三）考核验收阶段（2014年10月1日至12月30日）

领导小组办公室组织各成员单位，集中时间和精力，以街道为单位，对照相关内容和标准，对各街道辖内住宅小区物业管理情况进行全面考核验收。对验收合格的，发放合格通知书；对不合格的，发放限时整改通知书；对逾期仍未能通过验收的，对有关责任单位和责任人进行处理。

七、保障措施

实行物业服务全覆盖和划区管理，要从各方面落实保障措施，以确保该项民生工程的顺利实施。在对全州物业服务充分调研的基础上，确立了“三个依靠、两个支持”的保障措施。

（一）依靠市场。逐步形成市场化专业物业管理模式是物业管理发展的必然要求，在实施物业服务全覆盖的过程中，要通过公开、公平、公正市场招标，整合资源，引进优秀的物业管理企业，提升物业服务水平。通过鼓励各物业服务企业争创部优、自治区优、州优、市（县）优活动，促进住宅小区服务管理，形成良好氛围，推动全州物业服务水平上一新台阶。同时本着“谁建设、谁受益”的原则，鼓励支持物业管理企业在充分征求老旧小区广大业主意见的前提下，投资部分配套建设，建成后受益归物业企业，以弥补物业服务经费不足。

（二）依靠群众。1、全面提高收费率，通过物业企业的优质服务，通过社区的精心管理，使物业管理工作得到广大业主的理解、支持，从而形成自觉交费的良好氛围。2、依靠楼长、片长，在小区内选出热心于公益事业、有责任心的业主作为楼长，在楼长中推选出有一定组织领导能力的业主作为片长，形成业主巡逻、业主维修等的社区服务小分队，为广大业主进行低偿服务。3、依靠社区志愿者，各社区都有不同数量的志愿者，寻求有着各种技能或特长的志愿者，为广大业主提供低偿专业服务。

（三）依靠社会。1、依靠辖区内大单位对其自管公房或单位职工住宅小区实施物业管理。2、积极寻求辖区内大单位对物业管理全覆盖的资金支持。

（四）政策支持。

1、将物业服务管理纳入社区管理。依靠社区、业主委员会、物业服务企业三个方面的力量，实现资源共享、优势互补、相互支持、相互配合，形成在社区党组织领导下的社区管理合力，建立起专业服务、民主管理和行政监督相结合的新型社区管理新体制，不断提高物业管理水平和社区各项工作质量，充实社区服务内容、完善社区管理体制，为构建和谐社区创造条件。

2、形成网格化管理体系。建立政府统一领导，巴州及各县市住建局行业指导，街道办事处管街道，社区管格、物业管小区的全方位网格化管理机制，使我区物业管理无盲点，实现我州物业服务、管理、监督全覆盖。主要以市区主要道路为依托，按照属地管理小区和单体楼分布，划分为若干个物业管理网格（可以社区网格化划分为依据），构建整体联动、齐抓共管、科学高效的物业管理新格局。在网格内，本着先易后难、循序渐进的原则，逐步实现规模化管理。

3、加大对物业企业的监管。①加强物业企业资质管理力度，对新建设立物业企业管理面积库尔勒市为20万平方米，各县为5万平方米。持物业上岗证人员不得少于70%。在2-3年内实行物业管理师上岗制度。

②完善物业招投标制度，建立和健全诚信档案制度，制定对不诚信物业企业或对社会及小区业主造成严重损害的物业企业退出物业服务的管理办法。

③加强对新建小区住宅服务标准等级的评定，不符合资质等级条件，管理水平低、服务质量差的物业企业,一经查实,降低或撤销企业资质等级。

（五）资金支持

   1、州财政要安排一定的资金用于物业服务优秀小区的奖励和扶持资金。县市物业管理工作领导小组要安排专项资金支持物业管理全覆盖和划区管理工作。多方筹措资金进行补贴，对未改造的老旧小区根据小区管理的标准及实际情况，给予适当补贴。

2、对物业服务企业实施考核和奖励。按照《自治州住宅小区物业服务考核办法》，对物业小区实施定期考核和年终奖励。考核奖励标准由各县市住建局、财政局共同制定。

3、拨付启动资金。根据各街道物业小区尤其是老旧小区的数量，拨付一定的启动资金，专款用于物业管理全覆盖这项民生工程，如建立物业管理网格化、组建业主委员会、制作统一便民服务卡片、开展社会宣传等。

八、工作要求

（一）强化组织领导，形成工作合力。

州人民政府成立由各相关部门组成的领导小组，由分管副州长任组长，办公室设在巴州住建局。各县市也同时成立物业管理全覆盖工作领导小组，县市主要领导任组长，分管领导任副组长，相关部门负责人为成员。办公室设在县市住建局，住建局局长任办公室主任。领导小组具体负责本区域物业管理工作的组织领导、目标计划、方案制定、政策研究、督促检查等职责。各街道也要相应成立领导小组或相关组织，组建街道物业服务中心，建立健全相关工作制度，确保责任落到实处。各相关部门要按照县市党委、政府要求，统一思想，提高认识，认真履职，形成合力。

（二）强化工作责任，严格实施奖惩。建立县市、街道、社区三级联动工作责任机制。县市人民政府以签订目标责任书的方式明确各街道、各相关部门、单位和社区的职责、任务和要求，并将其纳入年度绩效目标考核、文明单位评选考核范围。县市物业服务工作领导小组根据本工作方案制订考核验收表彰办法，年底组织考核验收，对完成目标任务的街道、部门、单位和社区及先进个人给予表彰和奖励；对未完成目标任务的单位和个人，予以通报批评并追究相关责任人的责任。

（三）抓好资金筹措，加强监督管理。

县市物业服务工作领导小组负责统筹安排使用资金，建立资金专户，编制资金预算项目和拨付计划，按期上报资金拨付额度，及时将资金下拨各街道。各街道要本着严格管理、精打细算的原则，建立健全各项资金管理制度。在资金使用过程中，实行全程工程监理，纪检、审计全程跟踪、实时监督，确保资金规范使用。

（四）加大宣传力度，营造良好氛围。继续通过各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式大力宣传，一方面引导物业服务机构树立以人为本的服务理念，为居民提供高质量的物业服务，从而为自身赢得生存和发展的空间；另一方面，转变住户传统福利性住房的消费理念，增强物业有偿服务的消费意识，使群众从理解、认可到支持，从而自觉缴缴纳物业服务费，积极参与物业服务活动，引导全社会形成支持物业服务发展的良好氛围。